北辰实业患“单一项目依赖症” 中期业绩猛增数据有异常

北辰工业近几年来一直在迅速扩张,并经常赢得土地王项目,但目前其销售情况并不乐观。最新财务报告显示,北辰工业与相关公司有密切联系,财务数据存在一定的异常。

近年来,随着市场的变化和政策的收紧,房地产业的差异化已经越来越明显。大型住房企业在资金实力和借贷成本方面具有更多优势,小型住房企业的日子变得更加困难。如何前进成为他们共同面对的问题。以北辰工业为例,过去几年来,它一直在迅速扩张,并经常赢得土地王项目。从目前的结果来看,销售情况不是很乐观。根据2019年中报的数据,上半年的销售额为100.35亿元。同比下降31.97%。

单个项目对绩效有很大影响

通过近年来北辰工业的财务报告,我们可以看到,虽然其业绩基本保持增长,但增长速度缓慢而且不稳定。 2016年上半年至2019年,收入分别达到98.3亿元,154.57亿元,178.64亿元和85.49亿元,分别增长36.79%,57.24%,15.58%和56.28%;归属于母公司的净利润分别为61亿元,11.4亿元,11.9亿元和12.85亿元,分别增长-1.86%,89.88%,4.31%和101.44%。

虽然2019年上半年盈利能力有所增加,但可以找到增长的原因。上半年结算面积和结算金额分别超过48.42万平方米和71.95亿元,同比分别增长83.35%和73.42%。在正常情况下,由于项目持续时间的特殊性,房地产业往往落后。因此,上半年北辰工业落户的项目多为前几年的预售项目。事实上,它不是很乐观。财务报告数据显示,上半年销售面积为67.77万平方米,同比下降22.1%;销售额100.35亿元,同比下降31.97%。

在具体销售方面,《红周刊》记者看了近几年公司的财务报告数据,发现北辰工业的业绩非常依赖于少数甚至单一项目,这种依赖存在意味着一旦大项目销售由于政策当销售规则不佳时,今年的表现可能不会太好。以公司主要销售项目长沙北辰三角洲项目为例。该项目2019年的收入贡献占北辰工业上半年收入的49.34%,毛利占毛利总额的48%,创近三年来的新高。然而,在2018年,长沙北辰三角洲的收入比率突然下降至5.28%,毛利率也下降至7%(2016年和2017年,该项目的收入贡献占总收入的约40%)。该项目收入的突然下降使北辰实业2018年收入增长率从2017年的57.24%下降至15.58%,回归母亲的净利润增长率也从2017年的89.8%下降至4.31%。

然后,近年来长沙北辰三角洲项目的表现一直在波动。这是它的销售节奏的问题吗?对于房地产公司而言,由于多项目和跨周期结算的特点,这也有利于相关公司的利润调整,而单个项目的表现极不稳定。是否有可能故意调整利润?对于这个问题,上市公司需要做出合理的解释。

另外,从单一项目变更的角度来看,公司的整体业绩对公司整体业绩有较大影响,北辰工业不依赖于广泛布局,“规模经济”如其他房地产公司,这种不寻常布局是公司看不见的另一个矿井已被埋葬。一旦重要项目的销售完成,如果没有新的支柱项目跟上,未来业绩增长是否存在悬念?值得注意的是,截至2019年上半年,长沙北辰三角洲的预售率已经达到91%,后者对北辰工业的业绩产生了重大影响。

北辰工业严重依赖单一项目的原因之一可能与其“土地王”情结有关。相关资料显示,年,北辰工业为了全国业务发展,已在三年内“抢占”了35块土地,其中6块为“土地王”项目。对于一家中小型住房公司而言,总体而言,快速周转和灵活销售是其较大的住房公司及其“生活”的核心竞争力的优势。如果你过度追逐“土地之王”,它将不可避免地在某些项目上存入大量资金。这将给资金链的健康带来很大的压力,最重要的是,房地产调控还没有冷却下来,能够带回“土地之王”的预期回报也是一个悬念。谁以高价竞争。

长沙三角洲地块是北辰工业2007年以92亿元人民币获得的地主项目。该项目的楼面价格高达2,347元/平方米。从那以后,北辰工业已经用这块土地消化了十多年,在这十年的销售周期中,北辰工业还没有赢得市场。据公开资料显示,该项目的平均售价在8000至9000元之间,但根据长沙克和芮的统计,2018年长沙市的平均房价已达到元/平方米,这意味着北辰工业该公司购买的房东项目的价格没有达到平均房价水平。这个单一项目中大量资金的沉淀是北辰工业的负担,并且在十多年的销售周期中尚未出现。显然公司的资金使用效率相对较低。

除长沙“地王”项目外,北辰工业还有一些房地产开发项目,具有长期发展和长期存款。例如,北辰红象别墅在北京的奥贝别墅区开发,虽然该项目需要较早的时间。然而,自2013年开始建设以来,已经有6年左右的时间了,但截至2019年上半年,预售率仅为74%。

各种情况表明,北辰工业的销售速度或多或少存在问题。对于中小型住房企业来说,灵活的交易和快速的资金周转是核心生命线,像北辰工业这样的“土地之王”项目已被消化了十年。出售别墅项目六年将给公司的整体布局和资金分配带来很大压力。此外,值得注意的是,漫长的开发周期也可能导致价格下跌的风险。北辰工业2018年库存折旧准备金达到2.39亿元,其中大部分用于开发成本,2017年。库存折旧准备金仅为1179万元。也许这是成本时间的“侵蚀”!

在高额债务下,关联方的镜头仍然“慷慨”

对于北辰工业等中小型房企,除了周转率外,融资情况也越来越困难。综观近年来北辰工业的财务报告,借款规模不断扩大。截至2019年上半年,短期贷款余额为10.1亿元,同比增长43%,一年内到期的非流动负债达到92.18亿元,增长75.49%。

此外,2017年和2018年,单独产生的利息费用分别为6.39亿元和6.59亿元。与此同时,2019年上半年的平均融资成本也在上升,仍为5.87%,上升至6.07%。应该指出的是,这不包括库存中存在的借款费用的资本化金额。 2018年,资本化利率高达40.9亿元,资本化率为5.85%。到2019年上半年,资本化利率上升至49.73。 1亿元,资本化率达到6.14%。

这些数据的变化意味着北辰工业的资本需求不小,但在这种情况下,它仍然与关联方资金有着密切的关系。例如,截至2018年,应收关联方款项为13.7亿元,少数股东应收款项金额由上年的3.8亿元增加至17.42亿元,同时支付利息。关联方仅为634,500元,显然与应收账款不成比例。值得注意的是,其他应收账款中最大的比例是四川新希望房地产公司。 2018年,资金额达14.45亿元,占其他应收款的44%。

为什么北辰工业将四川新希望的应收款项纳入其他应收款项,应收利息很小。两者之间有更深层次的关系?毕竟,虽然北辰工业本身正在承担越来越高的融资成本,但尚未从第三方和附属公司那里收集到合理的利益。这是伪装的利息转移吗?

此外,值得注意的是,截至2019年上半年,北辰实业的担保金额已达到110.69亿元,其中关联方担保金额为104.56亿元,占净资产的56.2%。其中,担保74.76亿元的资产负债率超过70%,占担保总额的67.54%。对于北辰工业这么高的担保情况,无论是对外担保还是对关联方的担保,都存在很大的风险。一旦担保对象债务破裂,北辰工业将在资金链紧张的情况下偿还债务。无形中加重了自己的负担。

收入数据有很大的异常

值得注意的是,2019年上半年,北辰工业的净收入和净利润均呈现高增长态势。然而,《红周刊》记者在2019年上半年计算了北辰工业的收入数据,但发现仍存在异常情况。

2019年上半年,北辰工业的营业收入为85.49亿元。根据北辰工业同期合并现金流量表的数据,公司“销售商品和提供劳务收到的现金”为103.83亿元。此外,在2019年上半年,公司的新预收款为20,417,900元,与同期对冲。与预收款相关的现金收入影响,2019年上半年与收入相关的现金流入达到103.63亿元。

由于公司尚未公布每个项目的具体增值税税率,如果按照2019年上半年16%的最高增值税率计算,其含税收入为99.17亿元,但即使所有收入都是按最高增值税率计算,现金收入超过税收收入超过4.46亿元。因此,理论上,北辰工业的应收账款应减少至少4.46亿元。

事实上,在2019年上半年的资产负债表中,北辰实业的应收账款(含坏账准备)和应收票据合计仅为1.66亿元,与上年末同一项目相比并未减少。元。显然,这个结果与理论上应该减少的数额不符,至少有5.26亿元的差额。考虑到公司尚未公布应收票据背书等情况,这部分数据差异需要公司说明。