光明地产黯淡:净负债率194% 资金缺口61亿却激进拿地

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光明房地产惨淡:净负债率为194%,资本缺口为61亿,但已被积极接管。

时间财务

原文:严艳艳

从2019年1月到3月,该公司的新房地产储备面积占去年的近一半。

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经过短短四年的重组,光明房地产在完成赌博协议后开始上下开放。 2016年和2017年,Bright Real Estate的业绩增长迅速,自2018年以来下降趋势明显。

时代财经评论报道,2018年,光明房地产实现营业收入204.94亿元,同比小幅下降1.53%;归属于母公司股东的净利润为14.18亿元,同比下降27.17%。 2016年和2017年,公司回国的净利润分别增长了98.15%和92.55%。

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根据官方网站数据,光明房地产是中国房地产开发百强企业和光明食品(集团)有限公司(以下简称“光明集团”)的上市公司。原上海海博股份有限公司于2015年7月通过重大资产重组成立农业工商业(集团)股份有限公司(以下简称“农房集团”)。控股股东为光明集团。开发足迹覆盖江苏,浙江,山东,安徽,河南,湖北,湖南,广西,四川,云南,上海,重庆等十几个省市。

值得注意的是,在2015年重组时,农业住房小组做出了承诺:“农村住房小组在当前和随后完成重组的两个完整财政年度实现的实际净利润不是低于利润补偿期内的预测。总净利润,即农村住房集团全体股东承诺,2015年至2017年总回报的净利润不会低于35.13亿元。“

为了给市场带来强烈的信心,农村住房小组几乎打破了自己的道路。即使承诺在利润补偿期内农家集团的实际净利润低于承诺金额的净利润总额,光明房地产也可以直接回购股份予以补偿并予以取消。

该协议的最终价格是光明房地产多次“选择”并增加了相关交易的非净利润。据中国经济网统计,2015 - 2017年,光明房地产相关交易总额超过1亿元,分别为10.09亿元,10.47亿元和3.96亿元,三年金额超过24亿元。连同2018年完成的两项关联交易,相关交易额达到35亿元以上。

然而,在赌博协议完成后,光明房地产在2018年走下坡路。然而,随着最近多个住房融资渠道收紧,当公司的负债率高达80%且现金流紧张时,光明房地产去了吗?

时代财务在相关问题上称光明房地产,证券事务联系人回应称,半年度报告将在近期披露,对信息披露窗口进行采访是不方便的。

据了解,光明房地产所在的大部分城市都是二三线城市。中原房地产首席分析师张大伟告诉时代金融和经济学,二线和三线城市之前一直在上涨,但现在它们正在变得越来越分化。他们面临的风险仍然取决于政策是否会收紧。目前,房地产基金有很多限制性政策,但都是违规行为。最近,房地产公司确实面临多次紧缩资本。总体而言,对正常融资没有影响,但大规模融资将大幅收紧。

截至8月13日,A股收盘,光明房地产下跌0.25%,其股价为395元/股,总市值为88亿元。目前股价已从2015年5月21日的每股11.52元高位(复存前)下跌65.71%。

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高负债

根据财务报告,光明房地产的计息负债在2018年大幅上升,达到3660.4亿元,比去年同期增长63.70%。短期借款和长期借款分别为131.18亿元和182.14亿元,分别增长51.19%和108.41%。

因此,公司2018年末的净负债率为194.77%,较2017年末上升超过61个百分点。资产负债率为82.38%,比上年提高2.46个百分点。

值得注意的是,Bright Real Estate的短期偿债能力并不强。截至2018年底,其短期债务达到142.9亿元,货币基金仅为104.55亿元。两者之间存在38.35亿元的缺口。剔除货币资金使用限制的10.53亿元,短期债务与货币资金之间的差距高达48.8亿元。

进入2019年后,光明房地产的资金缺口进一步扩大。截至2019年第一季度末,光明房地产的短期债务略有下降至136.11亿元,但货币资金迅速下降至74.48亿元,缺口为61.63亿元。

该公司2018年年报显示,营业成本同比下降14.92%,远高于收入下降,但销售费用,管理费用和财务费用均有不同程度的增长。更引人注目的是2018年其资产减值损失同比增加89.90%,其中大部分是库存损失。

2019年,光明房地产业绩没有太大提升。今年第一季度,公司营业总收入同比增长6.27%,但归属于母公司股东的净利润同比下降28.26%,净利润为非 - 无家可归的股东扩大到29.22%。

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股东非法减持其持股

今年7月3日晚,光明房地产发出通知,称由于光明房地产有限公司违反公司股份,上海证券交易所决定对公司进行监督。据报道,该公司工业绿化将非法减少的收益转让给公司全额120.65万元。

根据公告,上海市工商绿色有限公司是光明房地产集团有限公司控股股东光明集团的一致行动。

结果发现,农业和工业绿化持有光明房地产1,189.14万股,占公司总股本的0.54%,是公司控股股东光明食品(集团)股份有限公司的共同诉讼。此前,农业,工业和商业绿化承诺在公司重组和公司锁定期完成后的三年内,上市公司股票通过二级市场的价格不低于12元/股(除息后除息调整后的价格为6.74元/股)。

2019年5月14日,通过上海证券交易所集中招标交易系统的农工业绿化累计减持公司股份1,101,800股,占公司总股本的0.05%,平均成交价格为6.4元/股(最低成交价6.19元/股,最高成交价6.52元/股),成交金额7,042,000元。减持后,农业工业绿化公司持有公司股份1087.96万股,占公司总股本的0.49%。

农业和工业绿化减价价格低于之前重组的最低保证减价价格,违反了公司重组期间的公开承诺。同时,作为上市公司控股股东的一致行动,农工业绿化没有在减持前15个交易日之前披露减排计划,也违反了有关规定。鉴于上述事实和情况,上海证券交易所将予以关注。

光明房地产目前的二级市场份额价格是3.95元/股,低于承诺降低价格的一半以上,时间财务询问光明房地产股价是否被低估,但他们拒绝了采访要求。

现金流紧张

根据财务报告,2018年,光明房地产开发实现营业收入195.73亿元,同比下降1.87%。同期,房地产开发业务毛利率为31.97%,比上年增长11.2%。关于开发业务营业收入减少的原因,光明房地产在年报中表示,房地产项目的结转收入销售面积同比减少。

值得注意的是,去年房企融资渠道收紧后,开发商负责土地管理,出现土地流转现象后,光明房地产采取高频土地,在江苏、浙江、成都、昆明等地设立分支机构。公司发展房地产开发业务。根据年报数据,光明地产2018年的房地产储备面积为145.2万平方米,比上年同期的94.25万平方米增长53.34%。2019年1-3月,公司新增房地产储备面积65.33万平方米,约占2018年全年的一半。

然而,《时代财务评论》年度报告发现,光明地产2018年经营活动产生的净现金流量为-873.4亿元,比上年下降近6倍,出现了土地快速扩张的后遗症。2019年第一季度报告显示,光明地产经营活动产生的现金流量净额-56.45亿元,同比下降97.83%。

截至2019年第一季度末,光明房地产短期负债略有下降,至136.11亿元,但货币资金迅速下降至74.48亿元,缺口61.63亿元。此外,据《长江商报》统计,自2018年8月初以来,光明地产通过融资和出售资产,已返还近50亿元资金。

现金流非常紧张,资金缺口达几十亿。光明之地为什么要积极占领这块土地?动机是什么?

一位知名房地产分析师对时代金融表示,光明房地产的加速扩张,在很大程度上与此前的良好房屋销售有关,资金相对压力不大。当然,类似的企业也需要新的控制,因为当前的市场正在降温。如果没有足够的资金来保证,那么将会有很大的财政压力,这将影响一些土地征用项目的发展。

时间财务审查发现,光明房地产也参与了城中村项目。 8月13日,公司宣布通过合作模式(增加股权合作项目)获得河北省蚌埠市五里堡地块土地所有权项目公司(城市村改造项目未完工拆迁) )。房地产开发有限公司85%的股权

分析师表示,城市运营,包括最近的城市村庄项目,都是市场机遇,但由于存在许多潜在的不确定因素,公司也需要谨慎行事。

不能说房地产市场正在走向“坚持而不是投机”的定位。最近,光明房地产将发布半年度报告。我不知道在土地扩张加速,资金缺口为61亿元的情况下,会给出什么样的答案。 (北京时间财经,严艳艳)

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主编:陈志杰